Nuevo acceso a viviendas sociales

La Comunidad de Madrid ha aprobado un nuevo decreto que regula las adjudicaciones de vivienda pública preferentemente en régimen de alquiler promovidas por el IVIMA, que permite que un mayor porcentaje de población acceda a este tipo de viviendas, al ampliar los posibles beneficiarios a rentas de hasta 28.000 euros, frente a los 15.000 euros fijados desde hace seis años. Con este cambio se corrige esta situación con lo que un número mayor de ciudadanos podrá acceder a estas viviendas protegidas.

El sistema de adjudicación se hace más sencillo al crear un nuevo cupo general por ingresos, frente a los tres cupos existentes anteriormente, lo que permitirá que las promociones cuenten con una mayor heterogeneidad social que facilite la integración y la buena convivencia.

El nuevo decreto simplifica el vigente sistema para reservar viviendas del IVIMA y crea un nuevo mecanismo de adjudicación de emergencia social previsto para acontecimientos extraordinarios como derrumbamientos, catástrofes naturales o actos de terrorismo que requieran la intervención pública inmediata.

Previsión del Euribor: Junio 2008

Según estamos llegando a finales de mes el euribor para Junio de 2008 parece que continuará creciendo. El mes se ha cerrado con una media mensual del 4,994% lo que significa 0,174 puntos más que el valor del mes anterior.

Con el nuevo valor del euribor, para un préstamo medio de 150.000 € a pagar en 25 años la cuota al mes resultante sería de 876,36 €, un incremento de 15,13 € respecto al anterior valor, que conllevaba una cuota mensual de 861,23 €.

En la variación interanual el euribor ha aumentado en 0,621 puntos, ya que hace doce meses el valor se situaba en el 4,373 %. Si se confirman los datos el euribor a Junio de 2008 sufriría la tercera subida consecutiva, desde el mes de Febrero de este mismo año.

Puedes calcular las nuevas condiciones de la hipoteca en este simulador hipotecario, que incluye comparativas para hacerse una idea de las variaciones que se pueden producir en la cuota a pagar.

Nueva oportunidad de hipotecas: sin aval

Sigo estudiando las nuevas posibilidades que surgen para las personas necesitadas de préstamos hipotecarios. Las hipotecas sin aval es otra oportunidad que se plantea en estos momentos.

Para empezar hay que dejar claro el concepto de hipotecas sin aval, el cual hace referencia a un tipo de crédito bancario con garantía hipotecaria donde no se requiere ninguna garantía añadida al bien o inmueble que quedará vinculado por la especie hipotecaria. Por ley, una hipoteca no necesitará de aval en la situación que el valor total prestado no supere el ochenta por ciento del coste del inmueble.

Pero, por todos es sabido que los bancos tienen que estar muy seguros para conceder un préstamo, y si no existen unas garantías mínimas del pago de la letra no creo que se arriesguen con clientes de poca solvencia. Así que imagino que la nómina (o nóminas) presentadas para conseguir el crédito deben ser lo suficientemente amplias para no correr ningún riesgo de impago.

Una situación que puede impulsar a los bancos a promover las hipotecas sin aval es la acontecida cuando registran exceso de liquidez y necesitan colocar el dinero en el mercado. Con lo que hay que prestar especial atención a las fluctuaciones de los mercados y a la publicidad que se realiza al respecto.

La base de las hipotecas sin aval radica en que las operaciones del préstamo se aseguran a través de un seguro de crédito hipotecario, cuyo objetivo es asegurar el pago de las cuotas correspondientes. Esto conlleva un incremento en las letras mensuales para la amortización de la hipoteca, que conviene analizar para determinar la viabilidad del préstamo.

Puedes ampliar esta información en: hipotecas sin aval.

El alquiler de pisos regulado a estudio

Según se puede leer en el blog de enalquiler, un 35% de los propietarios de pisos que han acudido a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) han rechazado las condiciones establecidas por dicha entidad. La razón primordial para rehusar el contrato ha sido la baja renta ofertada por el alquiler del piso, concretamente un 19,1% inferior a la cantidad conseguida si se gestiona personalmente.

A pesar de esta situación se han superado los objetivos marcados para el primer año, que establecían una cifra de 1.000 contratos suscritos y, según los últimos datos, se han alcanzado ya los 1.500. Por otro lado cabe destacar que el 70% de los inquilinos que han acudido a la sociedad son menores de 35 años y un tercio de ellos inmigrantes.

Puedes encontrar toda la información referente a esta noticia en el blog de enalquiler: El 35% de los caseros dice ‘no’ a la Sociedad Pública de Alquiler.

Los pisos nuevos en Madrid se aceleran

El plazo de entrega de los pisos nuevos en Madrid o, en general, en cualquier provincia española, suele ser un quebradero de cabeza para los propietarios porque son pocos los casos en que esta fecha se cumple. Por suerte, el ayuntamiento de Madrid ha creado una nueva Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas que ha conseguido reducir a la mitad los plazos de obtención de permisos de obra, de funcionamiento, de instalación de actividades y de primera ocupación, entre otros.

Fue en Enero cuando se instauró esta norma y hasta la fecha se ha acortado de 185 días a 109 la aprobación de las licencias de nueva edificación. Respecto a los permisos de obra en los edificios la reducción de tiempo ha sido de un tercio y, en cuanto a las licencias de nueva ocupación, se ha pasado de 125 días a 74. Esta disminución de plazos en la tramitación de licencias favorecerá a los compradores de pisos nuevos cuyas obras aún no se han iniciado o que en la actualidad se están construyendo. Esta información ha sido extraída del suplemento de vivienda del periódico "El Mundo".

Personalmente opino que con la enorme oferta de pisos nuevos que hay en Madrid, siempre puedes encontrar uno que lo entreguen cuando a ti te convenga. Otra cosa es que sea de tu gusto, pero con el precio actual de los pisos no nos compramos lo que nos gusta si no lo que realmente podemos.

Grandes hipotecas: 120%

Cada día se ve más publicidad sobre nuevas condiciones en las hipotecas: 120%, 50 años, sin aval... Por eso me he preguntado si es posible que se den estas condiciones.

Para empezar me he centrado en las hipotecas al 120%, que para aquellos que no estén demasiado informados consisten en préstamos que están destinados a cubrir tanto el valor de la vivienda como los gastos asociados a la compra: constitución del préstamo hipotecario, gastos de notaría y registro, IVA, etc. Esta nueva característica se debe a la necesidad que tienen los bancos de sostener el increíble encarecimiento de los pisos, ya que si un comprador quiere hacer frente a la letra de la hipoteca y a los gastos cotidianos necesita reducir la cuota de la misma a toda costa.

Sin duda que es un buen planteamiento para aquellas personas que no disponen de ahorros y están interesados en adquirir un piso inmediatamente. El plazo en años para cubrir hipotecas del 120% suele rondar los 30 ó 35 años, pero me imagino que con las nuevas tendencias de ampliar este periodo se podrá llegar hasta los 40 años.

Pero no conviene lanzarse de cabeza a por las hipotecas 120% sin haber realizado unos cálculos previamente. El hecho de pedir más dinero implica una subida en la letra del crédito y, si a esto le sumamos el incremento experimentado por el euribor (índice de referencia más utilizado en las hipotecas), el aumento puede llevar a enfrentarse a unas cuotas imposibles de pagar.

Además, es regla general que las hipotecas que se salen de la norma del 80% posean unas condiciones peores, principalmente en el diferencial aplicado al tipo de interés que rige el préstamo.

Espero que esto sirva de ayuda a los que estuvieran estudiando la posibilidad de solicitar una hipoteca al 120%. Y si alguien puede contarnos su experiencia personal seguro que hacemos mucho más valioso este comentario.

El Euribor a tu servicio

Parece ser que el Euribor nos va a acompañar durante nuestros años de hipoteca sin poder despegarnos de su alargada sombra. Así que lo mejor es aliarse con él y tenerlo bien controlado.

Y para conseguirlo se ha creado un boletín gratuito que nos informará mensualmente de las variaciones que pueda sufrir el euribor. De esta manera podremos echar cálculos rápidamente de cómo nos va a afectar a nuestra economía doméstica.

La suscripción gratuita se realiza desde la siguiente página: Boletín de actualización del Euribor.

Sin duda alguna, la información que vamos a recibir nos va a permitir adelantarnos a las posibles oscilaciones, de manera que nuestro banco o caja no nos dará ninguna sorpresa. Anímate a obtener el boletín y estar siempre a la última en el sector hipotecario.

Tabla comparativa. Prestamos al detalle

Una información que es muy solicitada por personas en busca de piso es una tabla comparativa: préstamos hipotecarios con sus condiciones principales y las entidades de crédito que lo facilitan. Por este motivo he querido reunir las ofertas más interesantes a día de hoy, aunque hay que tener en cuenta que los bancos son los que tienen la última palabra sobre las condiciones del préstamo.

Tabla comparativa. Préstamos al detalle.

Entidad bancaria: Nº de años | Euribor (E) + diferencial

Hipoteca Caja Madrid: 40 | E + 0,39 (hipoteca joven)
Hipoteca eBankinter: 35 | E + 0,40
Hipoteca ING Direct: 30 | E + 0,49
Hipoteca Banesto: 30 | E + 0,70
Hipoteca Banco Pastor: 35 | E + 0,90
Hipoteca Banco Santander: 30 | E + 0,90
Hipoteca La Caixa: 30 | E + negociable


Esta tabla comparativa de préstamos muestra las condiciones para los bancos más buscados por los usuarios. Aunque todos los productos señalados dependen del índice del euribor, cada vez es más común encontrarse con otras referencias, como es el caso del IRPH (para bancos, cajas y entidades), el CECA o el Mibor.

Por otra parte, destaco que existen grandes diferencias entre las condiciones de los créditos hipotecarios concedidos por los bancos tradicionales y la nueva banca virtual. Suelen conseguirse mejores diferenciales en estos últimos, supongo que por las mismas razones por las que dan mayores intereses en las cuentas de ahorro.

La recopilación para esta comparativa de préstamos se ha centrado exclusivamente en hipotecas con interés variable, sin embargo son cada vez más los expertos que aconsejan negociar con los bancos un tipo de interés fijo, debido a los últimos repuntes experimentados por los índices de referencia. Por eso seguiré incidiendo en este tema y ofreciendo información actualizada al respecto.

Las viviendas embargadas crecerán

La tendencia actual de subida de los tipos de interés, esencialmente del euribor, puede llevar a un considerable aumento de las viviendas embargadas en España.

Se lleva mucho tiempo especulando con la posibilidad de que baje el precio de los pisos, pero hasta que no llegue el momento (si es que llega) no podrá apreciarse la situación de enorme dificultad que estamos atravesando. Son muchos los hogares españoles que están "hasta arriba" de deudas, teniendo como factor clave la letra de la hipoteca, pero con el euribor en plena tendencia alcista, según los expertos, habrá que tener cuidado para que no sean las viviendas embargadas.

Las familias de clase obrera que llegan con dificultades a fin de mes, pagando una hipoteca a 30, 40 años, o incluso los 50 años, se verán muy afectados por un incremento en 2 puntos del euribor (o el IRPH en algunos préstamos hipotecarios). Y eso suponiendo que la subida no sea más allá, algo difícil de vaticinar pero con muy malas expectativas de futuro. Además, en muchos casos, han sido avalados por familiares ya que los contratos eran temporales o por obra.

La solución para evitar la proliferación de viviendas embargadas pasa por 2 medidas:

1. Abaratar el suelo. Mediante leyes que obliguen a construir un volumen mínimo de pisos con algún régimen de protección, como VPO o VPP.
   
2. Regular los beneficios. Es imprescindible controlar a las constructoras, que son las que mayor margen de beneficio se llevan.

Habrá que estar atento a la evolución del número de viviendas embargadas en todo el territorio nacional, pues será una clara evidencia de la situación de la economía de los hogares españoles. Y muchos de estos pisos pasarán a subastas puesto que las entidades de crédito lo que quieren es deshacerse de ellos lo antes posible.

Por cierto, ánimo a todos los afectados por el Fórum Filatélico y Afinsa. Y que consigan recuperar lo que es suyo.

Alquileres de pisos con ahorro

Me alegro de poder escribir una buena noticia sobre el sector inmobiliario, y más en concreto acerca de los alquileres de pisos. Este comentario se desprende de un artículo sobre vivienda en alquiler publicado en el suplemento de vivienda de "El Mundo".

Parece que se han decidido a crear nuevas deducciones de impuestos en el alquiler de vivienda, pero esto medida sólo afecta por el momento a los arrendatarios de la comunidad de Madrid (esperemos que esta iniciativa se amplíe a todo el territorio nacional en breve).

La medida consiste en una deducción especial para las personas que viven de alquiler que les va a permitir ahorrarse un dinero a la hora de hacer la declaración de la renta. Es importante destacar que únicamente es aplicable a los menores de 35 años y, recuerdo, con vivienda habitual en Madrid. En la declaración del Impuesto de la Renta se puede deducir un 20% del precio pagado por el alquiler del piso. La deducción máxima se ha fijado en 840 euros al año que representa una cuota de 350 euros mensuales por el alquiler. Raros son los alquileres que no superan este importe, pero es una ayuda que no viene nada mal.

Un requisito que puede echar atrás estas ayudas viene por parte del casero, ya que el alquiler debe estar dentro del marco legal, es decir, que el propietario del piso en alquiler ha debido depositar anteriormente el importe de la fianza del alquiler en el Instituto de la Vivienda de Madrid.

Los contribuyentes madrileños de alquiler que todavía no hayan realizado la declaración de la renta están a tiempo para rehacer las cuentas con Hacienda. Si tocaba pagar al Estado es posible que con estas modificaciones se cambien las tornas y reciban un dinero con el que no contaban de antemano. Enhorabuena a los afortunados!! Jeje

Subastas de inmuebles por Internet

Me ha parecido interesante hacer eco de una noticia que resulta chocante cuanto menos, ésta ha sido publicada en el suplemento dedicado a inmuebles del periódico "El Mundo".

Según cuenta la noticia, se van a producir unas subastas de inmuebles a través de Internet, algo que personalmente no había visto nunca. Con estas facilidades se puede comprar una vivienda sin tener que moverse de casa. Bien visto, una comodidad más que permite la navegación por la red. Concretamente se trata de 300 inmuebles con posibilidades de pujar hasta el día 23 de Mayo de 2006. En el paquete se encuentran pisos, naves industriales, locales comerciales, plazas de aparcamiento, solares y edificios enteros.

Informándome acerca del asunto descubro que la Tesorería General de la Seguridad Social realiza, entre otras actividades, las subastas de inmuebles embargados a los deudores de la Seguridad Social. Y, al mismo tiempo, aprovecha para participar en operaciones de compra-venta de inmuebles, ya sea mediante concursos públicos o subastas, respectivamente. Entre los bienes se puede encontrar de todo: fincas rústicas y urbanas, embarcaciones, vehículos...

La subasta de los 300 inmuebles, organizada por Grupo Gesinar Servicios, abarca gran parte del territorio nacional, con parcelas en Cádiz, solares en Málaga, locales en Palma de Mallorca, naves industriales y suelos rústicos en Barcelona, chalés en Alicante y viviendas en Madrid. La subasta de inmuebles también incluye productos con descuento debido a problemas jurídicos. Las ofertas se encuentran en algunas de las ciudades anteriormente citadas, además de otras como Albacete, Ávila, Baleares, Las Palmas de Gran Canaria, Badajoz y Murcia.

Así que si alguien se anima pues que tenga suerte. Y si le toca pues que nos cuente para que nos hagamos una idea de cómo funciona y probar para una próxima vez.

Contrato de alquiler de vivienda

El contrato de alquiler de vivienda es aquel que tiene por objeto un inmueble habitable destinado a satisfacer la necesidad de vivienda permanente para el inquilino, definición provista por el portal de internet de la comunidad de Madrid.

El régimen aplicable al contrato de arrendamiento dependerá de la fecha en la que se haya constituido el contrato. La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), 29/1.1994 de 24 de Noviembre, es la norma básica que regula los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995.

Antes de la firma del contrato es conveniente leer con atención todas las condiciones del mismo y no firmar nada si se tienen dudas, en cuyo caso sería adecuado solicitar servicios de asesoramiento o acudir a asociaciones de consumidores para aclararlas. Existen algunas cuestiones fundamentales a las que se debe prestar atención:

• Comprobar la propiedad del piso. El titular de la vivienda tiene capacidad para arrendar, al igual que quien tenga el derecho de uso o disfrute (usufructuario). La titularidad puede verificarse en el registro de la propiedad correspondiente a la localidad donde se encuentre el piso o inmueble a arrendar.
• Es recomendable que el contrato sea por escrito, aunque no es imprescindible. La ley permite que arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino), se exijan la formalización del contrato.
• Asegurarse si el piso que se va a arrendar está sujeto a algún régimen de protección oficial especial, ya que estos regímenes podrían limitar el precio del alquiler durante algunos años.

Estos son algunos de los consejos recopilados referentes al alquiler de pisos que espero sirvan de ayuda. Seguiremos trabajando para poder ofrecer más información útil al respecto.

Empresas constructoras en alza

Las empresas constructoras han alcanzado unos beneficios históricos gracias a la compraventa de autocartera. El año económico de récord experimentado por las empresas constructoras les ha llevado a invertir 697 millones en sus propias acciones. Con la compraventa de esta autocartera han logrado los beneficios más altos registrados hasta la fecha, debido a que las plusvalías crecieron un 7% y se establecieron en 55,4 millones.

Las grandes empresas constructoras enmarcadas en el selecto grupo del Ibex aprovecharon el empujón vivido por la Bolsa el año pasado, cuando se alcanzaron valores récord en la cotización de sus acciones. Conociendo esta situación aprovecharon para hacerse con acciones de sus propias empresas para vender en el momento de mayor subida y, de esta manera, lograr unos beneficios importantes.

De este modo, algunas empresas constructoras como Ferrovial, ACS, Sacyr Vallehermoso y Acciona se sumaron a esta tendencia común en las empresas y adquirieron acciones propias por 697 millones de euros, alrededor del 10% de lo que cuesta Sacyr. Con la venta parcial de autocartera, lograron 55,4 millones, un 7% más que en 2004.

Las empresas constructoras con mayor movimiento de compraventa propia fueron Sacyr Vallehermoso y ACS. La sociedad presidida por Florentino Pérez marcó un hito al comprar 23,5 millones de acciones y liquidar luego toda la autocartera al cierre del año. Una operación similar fue la que realizó Sacyr obteniendo una ganancia extra de unos 10,6 millones.

El año 2004 parecía imposible de superar en términos económicos por las empresas constructoras, pero realmente 2005 volvió a marcar nuevos récords. Y en los primeros cuatro meses de 2006 la construcción continua con un crecimiento imparable, aunque las expectativas previstas para 2007 son algo más débiles.

Fuente: Empresas constructoras en CincoDías.com

Previsión del Euribor: Mayo 2008

El euribor, para el mes de Mayo de 2008, experimentará su segunda subida consecutiva, con lo que los hogares españoles vuelven a tirar de calculadora para llegar a fin de mes. Sobre todo después de ver la espectacular escalada experimentada a diario desde mediados de mes. Por suerte los últimos días del mes fueron más tranquilos.

El índice más utilizado para los préstamos hipotecarios se situaba a día de hoy en el 4,820 %. La evolución interanual refleja una subida de 0,567 puntos, ya que hace doce meses el valor alcanzaba el 4,253 %.

Este crecimiento del euribor para Mayo de 2008 implica un nuevo encarecimiento de los créditos hipotecarios que se regulan por el euribor. A modo de ejemplo, la cuota mensual de una hipoteca media de 150.000 euros, con un plazo de 25 años, registraría una cuota resultante de 861,23 euros.

Puedes realizar los cálculos para la próxima revisión de la hipoteca, según las propias características de tu préstamo, en este simulador de hipotecas.